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Jul

Os estabelecimentos comerciais que visam conceder espaços para terceiros desenvolverem suas atividades empresariais, tais como os shoppings centers e coworkings, por muitas vezes optam por formalizar essa relação jurídica por intermédio dos clássicos contratos de locação, regulados pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.

Na locação, faz-se uso de um modelo contratual classificado como típico, sendo regido por regras fixadas expressamente em lei. Assim, para que as partes possam atingir o resultado desejado, é necessário que o instrumento celebrado corresponda integralmente ao esquema específico previsto na legislação.

Em se tratando da mencionada lei, esta regulamenta não apenas as estipulações contratuais, também toda a relação jurídica mantida entre as partes, inclusive quanto às ações judiciais cabíveis em caso de litígio.

Diante dessa rigidez e frente à necessidade dos contratantes de convencionarem de maneira livre, firmando instrumentos de forma e conteúdo diverso daqueles previstos em lei, passaram a ser utilizados os chamados contratos atípicos, sem regulamentação específica, mas que são capazes de suprir, com a criatividade das partes, as suas necessidades, garantindo a efetividade do princípio da autonomia da vontade.

Essa liberdade contratual permite, portanto, a personalização dos pactos em conformidade com as demandas específicas dos contratantes, adaptando-os às peculiaridades de suas relações comerciais e garantindo a possibilidade de celebrar instrumentos que atendam, de forma mais adequada e personalizada, aos seus interesses específicos, sempre observados os princípios da probidade e boa-fé.

Em face dessa distinção é que se torna possível analisar, em estabelecimentos comerciais como shoppings centers e espaços de coworking, qual a forma contratual é mais vantajosa para o empresário: contrato de locação ou cessão de uso de espaço?

Pois bem. Ao ser firmado um contrato de locação, a relação jurídica ali estabelecida será necessariamente regida na forma específica da Lei nº 8.245/1991. Cumpre, já de início, destacar uma das principais proteções conferidas por ela: a redução ao máximo do risco de eventual inadimplemento por parte do locatário, garantindo ao locador o direito de exigir uma das garantias elencadas em seu Art. 37, quais sejam, a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Outro aspecto vantajoso é a possibilidade de ingressar com Ação de Despejo, processo que permite ao proprietário a retomada de seu imóvel. O Art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato elenca as hipóteses de cabimento de pedidos liminares para a desocupação em 15 dias, sendo uma grande proteção ao locador para que não se mantenha no prejuízo após eventual quebra contratual.

Há, ainda, o direito à Ação Revisional de Aluguel, que pode ser movida tanto pelo locador, quanto pelo locatário para a busca da majoração ou redução do locatício mensal/anual. Tal ação, entretanto, só poderá ser ajuizada após 3 anos de vigência do acordo, assim, por mais que traga estabilidade e segurança jurídica para a relação, limita e restringe as partes em questões que suas vontades particulares poderiam ser exercidas logo após o início do contrato.

A lei prevê, também, de Ação de Renovatória de Aluguel, que poderá ser proposta pelo inquilino caso preenchidos os requisitos de contrato escrito com prazo mínimo de 5 anos, e exploração de atividade no mesmo ramo ininterrupto por pelo menos 3 anos e poderá ser ajuizada dentro de 1 ano até seis meses antes da data do término do contrato. Para o proprietário que não deseja renovar a locação, tal medida é extremamente prejudicial justamente pelo fato de que o locatário faz uso dessa ação como instrumento de defesa do seu ponto comercial.

Indo avante, quando aplicado o contrato de cessão de uso de espaço, tais ações não seriam cabíveis justamente por não incidir a Lei nº 8.245/1991, o que demonstra, por um lado, uma redução da segurança jurídica da relação contratual estabelecida, mas, por outro, uma liberdade maior das partes contratantes, visto que a elas é permitido que negociem e adaptem as cláusulas de acordo com suas necessidades específicas.

Ao poderem estipular prazos mais curtos, taxas flexíveis ou até mesmo incluir cláusulas que permitam a realização de reformas ou personalizações no local, diversas vantagens são oferecidas para ambos os contratantes, em especial, para o cedente, dono do imóvel, por conferir um maior controle sobre o uso e ocupação do seu bem, conseguindo estabelecer condições mais favoráveis para a utilização do espaço, assim como reajuste do valor do contrato e as formas de rescisão.

Por mais que não seja cabível a Ação de Despejo, já que possível apenas na locação, pode ser estipulada a rescisão do contrato através de simples aviso prévio por meio de notificação extrajudicial. Se necessário for a propositura de ação judicial para a retirada do ocupante do imóvel, deverá ser movida a Reintegração de Posse. Em que pese mais lenta, ainda é possível formular pedido liminar, buscando dar a mesma celeridade ao processo.

Nesse sentido, também não cabe o proprietário impor as garantias locatícias expressamente elencadas na Lei do Inquilinato, sujeitando-se à boa-fé do contratante para o cumprimento das obrigações pactuadas. No entanto, por prevalecer o livremente acordado entre as partes, pode ser estipulada uma garantia comum, como a fiança ou a caução em dinheiro, evitando, de igual forma, o prejuízo de eventual inadimplemento.

Ademais, diferentemente do contrato de locação, na cessão de uso de espaço inexiste a obrigação do empresário em dar o direito de preferência para os cessionários ao vender parte ou a totalidade do seu imóvel, bem como é possível a cobrança antecipada do aluguel, atitude considerada contravenção penal na locação.

Denota-se, assim, que o contrato típico, ao mesmo tempo que confere maior segurança jurídica para a relação contratual, impõe obrigações que tornam rígida a sua estipulação, dificultando, para o proprietário, a fixação de cláusulas que melhor atendam às suas demandas, e limitando, em muitos aspectos, a autonomia da vontade das partes – garantida pelo contrato atípico.

Assim, é possível verificar que há inúmeras vantagens na substituição do contrato de locação pelo contrato de cessão de uso de espaço, por mais que esse careça de certas proteções legais garantidas àquele.

Se o empresário sopesar a proposta do seu negócio, as partes com quem contratará e os riscos que pode assumir, compreendendo as suas prioridades e quais garantias ou liberdades são, para ele, indispensáveis, poderá fazer uso desse instrumento que, se estipulado de forma clara e precisa, melhor atenderá os objetivos e necessidades de seu estabelecimento comercial.

Lei nº 8.245/1991 – Art. 19: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Lei nº 8.245/1991 – Art. 27: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;