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” href=”http://www.cunhadealmeida.adv.br/a-evolucao-da-atividade-do-detetive-particular-da-investigacao-obscura-a-ferramenta-juridica-essencial/” target=”_blank” rel=”noopener noreferrer”>Contudo, apesar de ambos terem finalidades semelhantes, suas estruturas jurídicas apresentam importantes distinções que geram debates recorrentes na doutrina e jurisprudência, especialmente no que tange aos prazos, às obrigações das partes e à aplicação de normas de proteção ao arrendatário.

O arrendamento rural caracteriza-se pelo pagamento de um valor estipulado a título de aluguel da terra, permitindo ao arrendatário o uso do imóvel para a exploração de atividades rurais. Em contraste, a parceria rural envolve uma divisão de riscos e resultados, onde o parceiro-outorgado contribui com trabalho e, eventualmente, capital, compartilhando com o proprietário os lucros ou prejuízos da produção.

Essa distinção essencial influencia diretamente a interpretação das obrigações contratuais e os direitos das partes.

Prazos e Renovações nos Contratos de Arrendamento Rural

Uma das questões mais relevantes no arrendamento rural é a fixação dos prazos contratuais. Conforme previsto no Decreto 59.566/66, os prazos mínimos visam garantir a estabilidade e viabilidade econômica da atividade agrícola.

Eles variam de três a sete anos, dependendo da atividade desenvolvida, sendo que o menor prazo se aplica à exploração de lavouras temporárias ou pecuária de pequeno porte, enquanto o maior prazo se destina à exploração florestal.

Em diversos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, como no REsp 1.336.293/RS, a Terceira Turma destacou a importância de ajustar os prazos contratuais às particularidades da atividade exercida.

No referido caso, decidiu-se que a criação de gado bovino deveria ser considerada atividade de médio ou grande porte, exigindo prazos contratuais adequados ao ciclo produtivo, como criação, engorda e abate, reafirmando a necessidade de interpretar os contratos agrários conforme a natureza da atividade explorada.

Um dos temas relevantes atinentes a tal temática é a vedação à celebração de arrendamentos com prazos inferiores aos mínimos previstos em Lei, tendo o STJ pacificado a questão nos Recursos Especiais 1.455.709/SP e 1.568933/MS, registrando que “os prazos mínimos de vigência para os contratos agrários constituem norma cogente e de observância obrigatória, não podendo ser derrogado por convenção das partes contratantes”.

Além dos prazos, a renovação automática dos contratos de arrendamento é outro ponto crucial. O Estatuto da Terra exige que o arrendador notifique o arrendatário com antecedência mínima de seis meses caso pretenda modificar as condições contratuais ou retomar o imóvel.

Na ausência dessa notificação, o contrato é prorrogado automaticamente nas mesmas condições, conforme estabelecido no artigo 95 do Estatuto. A jurisprudência tem reafirmado essa regra, como no REsp 1.786844/MT, da Quarta Turma, relatado pelo Ministro Salomão, protegendo o arrendatário e garantindo a continuidade da exploração rural, nos seguintes termos: “O Estatuto da Terra prevê a necessidade de notificação do arrendatário seis meses antes do término do prazo ajustado para a extinção do contrato de arrendamento rural, sob pena de renovação automática”.

Tal posicionamento também se mostra remansos na Terceira Turma, como se vê do REsp nº 1277085/AL, relatado pelo Ministro Cueva.

Pagamento em Produtos Agrícolas e sua Validade Jurídica

Outra controvérsia recorrente envolve a utilização de produtos agrícolas como forma de pagamento nos contratos de arrendamento. A legislação agrária brasileira estabelece que tais contratos não podem prever pagamento em mercadorias, sob pena de nulidade dessa cláusula.

No entanto, isso não impede que o credor busque a cobrança judicial das dívidas decorrentes do contrato, como decidiu o STJ no REsp 1.266.975/MG, da Terceira Turma. Nesse caso, o tribunal entendeu que, mesmo que a cláusula seja nula, o valor devido pode ser apurado por arbitramento, em liquidação de sentença, o que possibilita a continuidade das relações contratuais sem ferir a legislação.

De mesma sorte, a Quarta Turma julgou, em agosto de 2022, o Agravo Interno no Recurso Especial nº 1546289/MT, relatado pelo Ministro Salomão, quando reiterou seu posicionamento, no sentindo de que: “(…)Segundo deflui dos arts. 95, XI, ‘a’, da lei n. 4.504/1964 (Estatuto da Terra), e 18, parágrafo único, do Decreto n. 59.566/1966, é defeso ajustar como preço do arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou o seu equivalente em dinheiro, sendo nula a cláusula contratual que encarta tal previsão.”

Direito de Preferência e Justiça Social

Ainda que o direito de preferência não seja o foco principal nas discussões sobre arrendamento rural, ele desempenha um papel relevante no equilíbrio das relações agrárias. Previsto no Estatuto da Terra, esse direito garante ao arrendatário a prioridade na compra do imóvel em caso de alienação. O objetivo é evitar que o arrendatário seja forçado a deixar a terra onde investiu e produziu, além de preservar a função social da propriedade, incentivando a desconcentração fundiária.

A jurisprudência do C. STJ tem destacado que o direito de preferência deve ser interpretado de acordo com o princípio da justiça social, como no REsp 1.447.082/TO, da Terceira Turma, onde o tribunal afirmou que a proteção deve ser direcionada ao pequeno agricultor familiar, em detrimento de grandes grupos empresariais que possam usar essa prerrogativa de maneira indevida.

Em complemento ao supracitado caso concreto, o STJ recentemente (em 04/09/2024) reiterou essa posição, em acórdão da Quarta Turma, no bojo do Agravo Interno no Recurso Especial 1.622.205/PR, de relatoria do Min. João Otávio de Noronha, assegurando o direito ao arrendatário exercer a preferência, desde que pague o valor da transferência efetivada a terceiros, constante do registro público, desde que corrigida monetariamente.

Assim, o direito de preferência visa garantir a permanência do homem do campo na terra, promovendo o acesso à propriedade e a justiça agrária.

Continuidade dos Contratos em Caso de Falecimento

Outra questão frequentemente debatida nos contratos agrários é a continuidade do contrato em caso de falecimento de uma das partes. O STJ tem decidido que a morte do arrendador ou parceiro-outorgante não extingue automaticamente o contrato, permitindo que os herdeiros assumam o direito de retomada do imóvel ao término do contrato, desde que cumpram as formalidades legais.

Essa interpretação, consolidada em casos como o REsp 1.459.668/MG, reforça a segurança jurídica e a continuidade da exploração rural, evitando restrições que possam prejudicar as atividades econômicas desenvolvidas na propriedade.

Aliás, no bojo do Recurso Especial 1.758.946/SP, definiu a Terceira Turma, em voto do Min. Belizze, que: “a morte da arrendadora/usufrutuária (causa de extinção do usufruto, nos termos do art. 1.410, I, do CC) durante a vigência do contrato de arrendamento rural, sem a respectiva restituição ou reivindicação possessória pelo proprietário, tornando precária e injusta a posse exercida pelos sucessores daquela, não constitui óbice ao exercício dos direitos provenientes do contrato de arrendamento rural, no interregno da efetiva posse, pelo espólio da usufrutuária perante o terceiro arrendatário, porquanto diversas e autônomas as relações jurídicas de direito material de usufruto e de arrendamento.”

Benfeitorias e Indenizações

As benfeitorias realizadas pelo arrendatário ou parceiro durante a vigência do contrato também são objeto de litígios frequentes. A legislação agrária assegura o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, salvo acordo em contrário entre as partes. No entanto, o STJ já decidiu que cláusulas que renunciem previamente ao direito de indenização por benfeitorias necessárias são nulas.

No REsp 1.182.967/RS, o STJ reconheceu que as partes podem acordar formas alternativas de compensação, como a extensão do prazo contratual, para equilibrar os investimentos realizados no imóvel.

Considerações Finais

As controvérsias em torno do arrendamento rural e da parceria rural demonstram a complexidade das relações jurídicas agrárias e a importância de uma interpretação adequada da legislação para garantir a continuidade e o desenvolvimento do agronegócio.

A jurisprudência do STJ tem buscado conciliar os interesses das partes envolvidas, sempre com foco na função social da terra e na proteção do pequeno produtor. À medida que a legislação e a jurisprudência evoluem, novos desafios surgem, mas o objetivo central permanece: garantir que o uso da terra atenda não apenas aos interesses econômicos, mas também à justiça social e à sustentabilidade.

Mathias Menna Barreto Monclaro – OAB/PR 66.373