29
Nov

Por: Nina Dall’Oglio Kras

Com a chegada do verão, muitas famílias se deslocam para viajar e aproveitar as festas de final de ano, ocasionando tanto um aumento na quantidade de imóveis desocupados, quanto uma intensificação da procura de um lugar para se passar as férias.

Em momentos como esse é que o útil pode se unir ao agradável, e o imóvel que antes permanecia fechado durante o verão pode ser alugado a alguém para a temporada, por meio de um instrumento chamado de Contrato Temporário, ou, justamente, Contrato para Temporada.

Esse modelo contratual, já previsto na Lei do Inquilinato, permite a locação de uma residência de forma temporária e para fins específicos, dentre eles a prática de lazer, como as férias, mas também para aqueles que estão com a casa em obras, em viagem de trabalho, fazendo tratamento de saúde, enfim – não sendo limitado, portanto, apenas ao período de temporada do verão, apesar desse motivo ser o mais comum.

Assim, essa modalidade contratual é específica para “fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”, como bem determina o art. 48 da Lei nº 8.245/91[1].

Dessa maneira, o Contrato para Temporada se torna uma opção de extrema vantagem para o proprietário que não quer manter seu imóvel descuidado ou de portas fechadas por muito tempo, justamente porque essa locação pode ser estipulada apenas por um prazo máximo de 90 dias, reforçando seu caráter evidentemente temporário.

Destaca-se, porém, que o prazo da locação é algo a ser observado com extrema atenção, visto que, caso o locatário permaneça no imóvel após o encerramento do período ajustado, o locador tem apenas 30 dias para se opor e ingressar com ação de despejo, caso contrário o contrato será prorrogado por tempo indeterminado, distanciando-se de seu propósito original.

Descaracterizada a locação para temporada, o contrato passará a obedecer às regras do Contrato de Locação Residencial. Assim, a não ser que sobrevenha mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, ou alguma das hipóteses elencadas no art. 47 da Lei do Inquilinato[2], o contrato só poderá ser denunciado após 30 meses de duração, contados do seu início.

É de extrema importância, portanto, estar alerta quanto aos prazos contratuais e às causas pelas quais o locatário deseja alugar o seu imóvel, visto que o término do fato motivador da locação, como o lazer, tratamento médico, estudos, etc, também pode ser motivo para a rescisão do instrumento.

Não obstante, o Contrato para Temporada apresenta outros benefícios que compensam cuidado extra, visto que é a única espécie contratual que permite ao proprietário cobrar antecipadamente, e de uma só vez, todos os aluguéis e demais encargos da locação, podendo realizar a cobrança momento da assinatura do contrato ou na entrega das chaves ao locatário.

O pagamento antecipado do aluguel só não poderá mais ser exigido de antemão caso haja a prorrogação por tempo indeterminado mencionada anteriormente, sendo mais um motivo para manter-se atento aos prazos estabelecidos para a locação.

No entanto, desde que claramente expresso no documento, o locador pode estipular livremente o preço do aluguel e eventual multa em caso de algum descumprimento por parte do locatário, bem como definir a prestação de uma garantia, como a caução, seja em dinheiro ou de bens móveis ou imóveis, fiança ou seguro, tudo para o fim de cobrir demais inadimplementos contratuais que possam advir por parte do locatário.

Além disso, o aluguel para temporada consiste em uma espécie de locação que não exige maiores investimentos por parte do proprietário, visto que o imóvel, para ser alugado por até 3 meses, pode já estar mobiliado ou não – mas que não exime o locador de entregá-lo em boas condições para o uso.

Necessário, porém, que na eventualidade do imóvel ser alugado mobiliado, esteja expresso no contrato tanto a descrição quanto a condição de todos os móveis e utensílios que o guarnecem. Ademais, recomenda-se que se faça a vistoria de todo o imóvel antes e depois de uma locação, a fim de verificar quais avarias são de responsabilidade do locador, e quais deverão ser assumidas pelo locatário.

Cabe sugerir, inclusive, a lavratura de Ata Notarial de tal vistoria, já que, caso não seja devidamente comprovado que inexistiam eventuais danos ou desgastes no imóvel antes da celebração do contrato, o ônus de os assumir recairá sobre o locador.

Denota-se, assim, que o Contrato para Temporada permanece sendo uma opção fácil, simples e vantajosa para um negócio de curto período de tempo, que visa o aluguel de um imóvel para razões específicas que perdurem por, no máximo, 90 dias, sendo a espécie ideal a se buscar, além dos casos como trabalho, estudo ou saúde, durante a temporada de final de ano.

[1] Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

[2] Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.