13
Abr

Tema objeto de reiteradas consultas a bancas de advocacia, a restituição do imóvel no momento do encerramento do contrato de locação traz consigo uma série de situações que merecem atenção, não apenas para evitar a violação de direitos estabelecidos no momento da contratação, mas também para observância da legislação pertinente.

A exemplo disso, a pendência de obrigações acessórias por parte do locatário e a não desocupação do imóvel no momento da entrega das chaves pairam entre as inquietações mais frequentes. Ainda nesse contexto, dúvida comum repousa sobre o encerramento do contrato de locação com sublocação acessória, ou seja, se estaria o sublocatário obrigado a também desocupar o imóvel.

Desde que autorizado de forma prévia e escrita pelo locador, o locatário poderá sublocar, total ou parcialmente o imóvel a terceiros, sem prejuízo ou modificação do contrato de locação originalmente entabulado, que permanece hígido e inalterado.

A sublocação então estabelecida consistirá em uma relação jurídica distinta que irá reger o vínculo entre o inquilino, na condição de sublocador, e o terceiro sublocatário, aplicando-se, no que couber, as disposições relativas à locação principal, cujos limites deverão ser respeitados.

Isso porque a própria lei de locações nº 8.245/91, estabelece de forma inequívoca a plena subordinação da sublocação em relação ao contrato originário, consoante o princípio da gravitação jurídica, segundo o qual o acessório segue a sorte do principal.

Nesse sentido dispõe o artigo 15, da citada Lei do Inquilinato:

“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”

Portanto, seja qual for a hipótese de encerramento da locação principal, opera-se, de pleno direito, a resolução da sublocação, cabendo ao sublocatário restituir as chaves do imóvel, sob pena de despejo.

A doutrina contempla a cristalina intenção do legislador em atribuir à sublocação a condição de dependente da avença originária. A exemplo disso, na obra A Lei do Inquilinato Comentada, o festejado jurista Sylvio Capanema de Souza afirma que, “sendo a sublocação, como já vimos, contrato acessório, extingue-se quando desaparece o principal, qualquer que seja a causa”. 

Igual entendimento está presente nos Tribunais Estaduais de Justiça, tal qual recentemente decidido pela Corte Paulista ao julgar as Apelações Cíveis nº 1003230-23.2018.8.26.0642 e nº 1008255-28.2017.8.26.0100, envolvendo a matéria.

Vale observar, contudo, que em caso de perdas e danos decorrentes dessa situação, poderá o terceiro sublocatário pleitear, em Ação própria a ser movida em face do sublocador, o respectivo ressarcimento, sem prejuízo, ainda, do exercício do direito de retenção por benfeitorias, caso a sublocação tenha sido autorizada no contrato principal e não haja cláusula de renúncia aos direitos de retenção e indenização por benfeitorias.

A grande pergunta que se deriva, porém, consiste em saber se tais posicionamentos, por si só, servem a trazer tranquilidade e segurança aos locadores, uma vez que inúmeros fatores devem ser conjugados, não se permitindo descartar a eventual morosidade do próprio aparelho judiciário, como também, a ausência de garantia adequada, a fazer frente a todos os prejuízos que poderão advir na hipótese de não se contar com a entrega voluntária dos bens pelos sublocatários, quando do encerramento do contrato.

Autor João Otávio Dalloso