14
Jun

É muito comum encontrarmos situações do gênero: amigos, familiares ou conhecidos que, embora morem por décadas em determinado imóvel, não possuem título devidamente registrado que lhes assegure o domínio sobre aqueles bens.

Em grande parte, são pessoas que possuem apenas contrato particular de compra e venda, uma escritura pública que não foi devidamente registrada, ou apenas um acerto verbal entre o proprietário titular e o possuidor.

Essa é uma situação corriqueira, encontrada tanto nos grandes centros urbanos, quanto em pequenas cidades do interior do país, ocasionando uma profunda demanda por regularização fundiária.

Mas, nessas hipóteses, o que fazer?

A usucapião, em linhas gerais, serve a transformar a posse em domínio, consolidando o direito daquele que possui o bem em razão do decurso do tempo. É o instrumento que visa o reconhecimento da titularidade dominial e a atribuição de título apto a modificar a propriedade formal para quem possua o domínio incontestável, por determinado lapso temporal.

Para que isso se concretize, a parte deverá juntar toda a documentação possível que tenha armazenada, comprovando que está na posse da coisa ao longo dos anos. Por essa razão, as Ações Judiciais que versam sobre esse instituto demandam largo lapso temporal, produzindo provas, colhendo depoimentos, caracterizando a modalidade correta, bem como delimitando o exato direito do possuidor.

Diante desse cenário, muitas vezes a parte que detém a posse da coisa acaba não conseguindo usufruir da estabilidade dada pelo fato de passar a ser, legalmente, proprietária do bem.

Mas há como encontrar uma alternativa mais célere a esse processo? Sim!

A Lei de Registros Públicos (LRP), em seu Art. 216-A 1, regulamentado pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estabeleceu o procedimento extrajudicial de usucapião.

Por meio dele, todo o passo a passo que se daria no âmbito Judicial, também poderá ocorrer junto a um Tabelionato de Notas de confiança da parte e ao Registro de Imóveis da Circunscrição do bem.

Essa legislação apresenta 10 (dez) etapas para o procedimento extrajudicial, que se dividem em atos que devem ser praticados junto às autoridades notariais e de registro, quais sejam, i. o ingresso do título; ii. a autuação; iii. a análise formal dos documentos; iv. a busca no Registro de Imóveis; v. a admissibilidade do pedido; vi. a notificação por falta de assinatura do titular registral e confinantes; vii. a intimação dos entes públicos; viii. a publicação de Edital; ix. a nota fundamentada; e, por fim, x. o registro.

Durante todo esse procedimento, a parte deverá estar assistida por advogado, que irá instruí-la e acompanhar a preparação da documentação, tornando apto o registro e a consequente declaração da propriedade.

Nesse ínterim, questiona-se: é possível seguir o caminho da usucapião extrajudicial em qualquer hipótese? A resposta é negativa, algumas hipóteses demandam medida judicial.

Imaginemos o caso de que há discordância envolvendo as partes interessadas no imóvel, como entre o proprietário titular anterior do domínio e o possuidor. Ou então uma situação em que já exista Ação Judicial em trâmite versando sobre o mesmo imóvel. Também poderá se estar em face de um cenário no qual o bem que se está a tratar é público, não sendo aplicável o instituto.

Portanto, o procedimento extrajudicial de usucapião se apresenta como uma alternativa interessante e célere, caminhando no sentido da desjudicialização e permitindo aos envolvidos comporem seus conflitos fora da esfera judicial, observadas suas limitações próprias.

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1 Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.