No Brasil, a aquisição de bens penhorados judicialmente, e alienados por meio de iniciativa própria do credor, por leilão judicial ou extrajudicial[1], enquanto modalidade de investimento, é muito comum, especialmente pela possibilidade de arrematação dos bens por valores inferiores àqueles normalmente praticados no mercado.
Todavia, esse tipo de investimento exige elevado grau de cautela, na medida em que o regime jurídico aplicável aos leilões impõe ao Arrematante a assunção de determinados riscos, sobretudo no que concerne à situação jurídica e fática do bem.
Por isso, para além da atenta leitura da matrícula do imóvel e do edital de leilão, bem como da realização da necessáriadue diligence – para identificar o real proprietário do bem, evitar futura ação de terceiros, bem como mapear a existência de eventuais débitostributários, condominiais, ações judiciais que discutam posse e/ou a propriedade do imóvel, ações de execução perante as quais o imóvel possa vir fazer frente –, outras questões precisam ser analisadas antes da tomada de decisão para aquisição.
A primeira diz respeito à análise sobre eventual ocupação ou posse do imóvel exercida pelo proprietário atual ou por terceiros, em razão da existência de contrato de locação – cujo prazo de vigência deve ser observado ou indenizado – ou por alguma espécie de ocupação indevida. Na hipótese de o imóvel estar envolto nessas situações fáticas, o investidor deve ponderar (i) se há margem para negociações; (ii) o lapso temporal para resolução de eventual impasse; e (iii) os custos envolvidos em qualquer dos cenários, sejam eles diretos ou indiretos (perda de receita advinda de aluguel, assistência jurídica, custas processuais, depreciação etc.).
A segunda delas, trata da existência de ônusreal que possa recair sobre o imóvel. Muito embora a arrematação em leilão configure forma originária de aquisição da propriedade[2], de modo a permitir que o Arrematante adquira o bem livre de ônus anteriormente inscritos[3], existem algumas exceções que devem ser observadas.
Nesse aspecto, vale ressaltar que a expressão “livre de ônus”, na prática, acaba se aplicando apenas quanto à baixa da(s) penhora(s) e indisponibilidade(s) registrada(s) na matrícula do imóvel, na medida em que a sua alienação, em regra, extingue juridicamente tais constrições.
Ainda sobre esse ponto, cabe observar que a extinção dos gravames também pode alcançar, os créditos tributários (IPTU) existentes antes da arrematação, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsps 1.914.902/SP, 1.944,757/SP e 1961835/SP, fixou a tese de que, “diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
Extrai-se do referido dispositivo[4] que os débitos tributários deixam de incidir sobre o bem arrematado, passando a incidir sobre o valor arrecadado com a arrematação, como bem destacou o Ministro Teodoro Silva Santos, ao apontar que “a sub-rogação da dívida no preço pago pelo imóvel protege tanto o arrematante quanto a Fazenda Pública, que mantém seu direito de cobrar o crédito fiscal, mas dentro dos limites legais.”
Contudo, a alienação do imóvel penhorado não extingue outros gravames e/ou direitos reais sobre o imóvel. Nesse sentido, é que se adverte quanto a existência de situações jurídicas, que devem ser observadas, especialmente, quanto à existência de hipoteca, usufruto, servidão, direito de superfície ou gravame de garantia real.
Esses direitos reais podem subsistir se não forem atingidos pela execução que culminou na alienação do imóvel ou se não houver expressa previsão judicial de sua extinção no processo.
Ainda, a terceira delas, mas não menos importante, é necessidade de análise processual dos autos que dão origem ao leilão, para identificar não apenas a existência de recursos pendentes que visem obstar a realização da hasta pública, mas principalmente, (i) a regularidade da penhora (especialmente com relação à citação das partes/interessados, questões atinentes à revelia do devedor e nomeação de curador especial, e intimações para apresentar impugnação à penhora) e dos (ii) procedimentos e ditames legais que devem ser cumpridos para a realização do leilão, podendo afetar a estabilidade, ou até mesmo a nulidade, da arrematação, se não observados.
Por fim, um último ponto que merece destaque é com relação à frequente impossibilidadede vistoria prévia à arrematação do imóvel. Diferentemente das aquisições convencionais, na compra de imóvel em leilão, o bem é adquirido no estado em que se encontra, razão pela qual não há garantias contra vícios redibitórios[5].
Sendo assim, o Arrematante acaba por assumir os riscos estruturais ou de conservação do imóvel, razão pela qual é essencial realizar uma pesquisa prévia detalhada.
Portanto, a aquisição de bens em leilão pode representar oportunidade vantajosa sob o ponto de vista financeiro, mas não se trata de operação isenta de riscos, sendo de suma importância que o Arrematante esteja acompanhado de assessoria jurídica especializada, para realização de uma análise técnica criteriosa, a fim de mitigar riscos e assegurar a viabilidade do investimento.
Por Isadora Malucelli
[1] Artigos 879 e 880 do Código de Processo Civil
[2] artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil
[3] (STJ – AREsp: 1504887 GO 2019/0139820-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 21/08/2019)
[4] Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço.
[5] Arts. 441 e seguintes do Código Civil
